Wenn das Homeoffice zum Leerstand führt

Exakt die lobte die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG als „großen Vorteil“, als sie hier 2011 als Hauptmieter einzog. Bei der Gelegenheit pries auch der damalige Vermieter die neu errichtete Immobilie als eines der „mobilitätszentriertesten Gebäude weltweit“. Die Verbindung hielt zunächst offensichtlich, was sich ihre Partner versprochen hatten. Noch 2019 mietete KPMG zusätzliche 5000 Quadratmeter am Flughafen an. Sechs Jahre und eine Corona-Pandemie später stehen die Zeichen jedoch auf Trennung. Ende Mai wurde bekannt, dass die Wirtschaftsprüfer den Mietvertrag 2028 auslaufen lassen. Ihr Wegzug in zwei Bürotürme im Herzen der Innenstadt reißt am Flughafen eine gewaltige Lücke. Rund ein Drittel der Gesamtfläche sucht nun einen neuen Nutzer.

Die Abwanderung der Prüfer ist symptomatisch für die aktuelle Verfassung des deutschen Büromarkts. Nach einer Phase fast kompletten Stillstands zieht das Vermietungsgeschäft allmählich wieder an. Unternehmen suchen neue Unterkünfte – mit modernster Ausstattung und in bester Lage. Gleichzeitig schrumpft die insgesamt angemietete Fläche, der ohnehin hohe Leerstand in den deutschen Großstädten nimmt damit weiter zu. Das führt zu einer harten Auslese: Selbst vor 20 Jahren und weniger errichtete Gebäude haben keine Zukunft – zumindest nicht in ihrer bisherigen Form.

Nach Daten des Maklerunternehmens Colliers erhöhte sich der Umsatz von Büroflächen im ersten Quartal 2025 gegenüber dem Vorjahr um 18 Prozent auf gut 710.000 Quadratmeter. Ein wichtiger Treiber der Erholung waren große Abschlüsse. Mit der ING und der Commerzbank mieteten gleich zwei Kreditinstitute neue Flächen in Frankfurt an. In München besiegelte zudem Siemens einen Einzug im Werksviertel am Ostbahnhof. „Das Ergebnis zeigt, dass sich der Markt stabilisiert hat und die größte Krisenphase durchschritten ist“, resümieren die Experten. Auf Jahressicht dürfte die Aktivität jedoch leicht unter dem Durchschnitt seit 2020 verharren.

Auch Miguel Rodriguez schaut wieder optimistischer in die Zukunft. „Wir sehen Anzeichen für eine Trendwende“, sagt der Leiter des Vermietungsgeschäfts beim Makler Jones Lang LaSalle (JLL). Im zweiten Quartal habe sich der Trend zwar etwas verlangsamt, die Zuversicht in den Unternehmen sei jedoch merklich gestiegen. Noch Ende 2024 seien die Verantwortlichen so stark verunsichert gewesen, dass sie Umzüge scheuten und alte Mietverträge lieber noch einmal kurzfristig verlängerten. Der Druck, sich zu verändern, sei vielerorts groß. Das gelte nicht nur für Anwaltskanzleien, Unternehmensberatungen und Wirtschaftsprüfer, sondern alle Unternehmen und auch die öffentliche Hand. „Sie alle haben höhere Qualitätsanforderungen und müssen etwas bieten, um zur Rückkehr ins Büro zu motivieren“, sagt Rodriguez.

Nach mehreren aktuellen Studien arbeitet rund ein Viertel aller Beschäftigten in Deutschland zumindest zeitweise im Homeoffice, die Quote ist nach dem Ende aller Einschränkungen während der Corona-Pandemie weitgehend stabil geblieben. Nach dem Willen vieler Unternehmenslenker soll sich das ändern: In Umfragen geben rund 30 Prozent von ihnen an, die Heimarbeit einschränken oder ganz abschaffen zu wollen. Um wichtige Arbeitskräfte nicht zu vergraulen, setzen viele auf Anreize statt auf Zwang. „Neben einer zentralen Lage mit guter Erreichbarkeit geht es vor allem um die Aufenthaltsqualität“, sagt JLL-Manager Rodriguez. Die Behaglichkeit förderten etwa eine angenehme Deckenhöhe, ein gutes Raumklima und Tageslicht, vor allem aber die Möglichkeit, das Gebäude über Terrassen zu verlassen oder Grünanlagen zu erreichen.

Auch Sport- und Verpflegungsangebote könnten die Attraktivität erhöhen. Auch Nachhaltigkeit stehe weiter oben auf der Agenda, sei aber nicht der wichtigste Treiber. „Bei neueren Gebäuden ist eine gute CO₂-Bilanz ohnehin Standard“, sagt Rodriguez. Viele Unternehmen haben erkannt, dass die klassische Stillarbeit genauso gut zuhause erledigt werden kann, neue Grundrisse sollen deshalb mehr Zusammenkünfte und Kommunikation ermöglichen. Dass die Beschäftigten anders als früher nicht mehr alle immer da sind, schlägt sich in der angemieteten Fläche nieder. „Es gibt unterschiedliche Schlüssel, aber kaum ein Unternehmen hält noch für jeden Beschäftigten einen klassischen Arbeitsplatz vor“, sagt Rodriguez. Wenn Unternehmen neue Flächen anmieteten, fielen diese deshalb fast immer kleiner aus als zuvor.

Der Prozess ist längst nicht abgeschlossen. Das legt zumindest eine Umfrage nahe, die das Münchner Ifo-Institut Mitte Mai veröffentlicht hat. Demnach hielt gut ein Viertel aller Unternehmen ihre Büroflächen für zu wenig ausgelastet. Gut zehn Prozent gaben an, ihre räumliche Präsenz bereits verkleinert zu haben, jedes achte erklärte, dies in den kommenden fünf Jahren tun zu wollen. Der Trend habe sich damit im Vergleich zum Vorjahr sogar verstärkt, vermelden die Ifo-Forscher. Da Unternehmen die angemietete Fläche beim Umzug verkleinern, nimmt der Leerstand zu. Bundesweit lag er nach den Zahlen von JLL zuletzt bei 7,4 Prozent. Konkurrent Colliers meldet mit 7,7 Prozent den höchsten Stand seit 2010. Angesichts der „noch gut gefüllten Fertigstellungspipeline“ sei mit einem weiteren Anstieg zu rechnen. 2025 dürften knapp 1,7 Millionen Quadratmeter Bürofläche fertig werden, 60 Prozent davon seien bereits vermietet.

Dennoch dürfte das Angebot besonders gefragten neuen Büroraums in den Stadtzentren in absehbarer Zeit knapp werden. „Der Stand der Projektentwicklungen ist auf den tiefsten Stand seit 2019 gefallen, im Frankfurter Zentrum kommen bis 2030 keine signifikanten neuen Büroflächenangebote auf den Markt“, sagt Rodriguez. Finanzierungen und Baukosten hätten sich verteuert und beim Verkauf ließen sich die erhofften Preise oft nicht erzielen. Die wenigen Projekte, die in naher Zukunft realisiert würden, seien größtenteils bereits vorvermietet und führten somit zu keiner spürbaren Ausweitung des Angebots am Markt. Zu ihnen zählt mit dem „Four“ im Zentrum Frankfurts auch eines der größten Bauvorhaben der vergangenen Jahre.

In der Folge steigen die Spitzenmieten – in München legten sie im ersten Quartal um acht Prozent gegenüber dem Vorjahr zu. Pro Quadratmeter sind hier nun oft mehr als 50 Euro fällig. Die bayerische Landeshauptstadt hat die vergangenen Krisen besser überstanden als andere Metropolen und gilt wegen der hohen Lebensqualität weiterhin als enorm attraktiv. Dass sich mit OpenAI zuletzt ein Technologieunternehmen für München entschieden habe, zeige, dass sich die Metropole auch bei dieser Klientel zunehmend gegenüber Berlin behaupte, sagt Rodriguez. In der Hauptstadt sorge vorwiegend die öffentliche Hand für ein Grundrauschen, sonst sei es ruhig. „Der Markt kommt einfach nicht in Schwung“, sagt Rodriguez. Die neu vermietete Bürofläche ging zuletzt um 30 Prozent zurück. Da gleichzeitig ein großer Teil der Neubaufläche in der Hauptstadt entsteht, droht hier eine Zuspitzung.

Wegen der hohen Preise könnte auch die Nachfrage nach neuen oder gut sanierten Gebäuden etwas abseits der Zentren bald anziehen. Eigentümer von Bestandsimmobilien setzen deshalb alles daran, vorhandene Mieter nicht zu verlieren. Was dann schlimmstenfalls droht, zeigte sich vor einem Jahr beim 1993 errichteten Frankfurter Hochhaus Trianon. Nach dem Auszug musste die Betreibergesellschaft Insolvenz anmelden. Die Suche nach Nachmietern ist auch bei älteren Gebäuden in bester Lage kompliziert, um die Attraktivität zu steigern, müssten die Eigentümer massiv in die Qualität investieren. Dabei können Modernisierungen dann leicht sogar teurer als ein Neubau werden.

Wie angespannt es am Frankfurter Flughafen nun aussieht, lässt ein Bericht der Ratingagentur Standard & Poor’s aus dem vergangenen Sommer erahnen. Demnach standen bereits Ende 2023 rund 16 Prozent der Fläche des „Squaire“ leer. Die Überweisungen von KPMG machten 54 Prozent der gesamten jährlichen Mieteinnahmen aus. Den Wert des Gebäudes, in dem sich neben Büros auch zwei Hotels und rund 2500 Parkplätze befinden, setzen die Analysten bei 517 Millionen Euro an. Das waren fast 40 Prozent weniger als der zuvor angenommene Schätzwert. Ende 2019 hatte eine Gruppe von Investoren noch 940 Millionen Euro für das Ensemble bezahlt.

Die Suche nach Nachmietern dürfte auch hier kein Selbstläufer sein. Denn die aktuellen Erwartungen erfüllt das Gebäude nur bedingt. Zwar ist es mit Flugzeug, Auto sowie Nah- und Fernzügen gut erreichbar, mit einer Distanz von 15 Kilometern zur Stadtmitte aber auch alles andere als zentral gelegen. Trotz mehrerer Geschäfte und Restaurants herrscht im Inneren alles andere als belebte Atmosphäre. Und wer aus dem Gebäude tritt, blickt nicht auf Grünanlagen und urbanes Leben, sondern auf die Autobahn. Die beiden Hotels immerhin laufen gut. Womöglich weisen sie den Weg – zu einer alternativen Nutzung.