Wenn das Eigenheim gedrittelt wird

Vor allem aber droht Streit. Wenn nicht klar geregelt ist, wer welchen Anteil erhalten soll, und sich die Erben nicht einig sind, kann es jahrelange Auseinandersetzungen geben. „Immobilien gehören in meiner Praxis zu den häufigsten Streitgegenständen“, sagt Carina Amend, Rechtsanwältin und Fachanwältin für Erbrecht in München. „Bargeld kann entsprechend den Erbquoten sehr einfach verteilt werden. Bei einer Immobilie ist dies schwieriger, zumal diese oft auch einen emotionalen Wert hat.“

Amend hat kürzlich ein Buch zum Thema veröffentlicht. Ausführlich beschreibt sie die wichtigen Erbschaftsfragen und steuerlichen Aspekte. Das deutsche Erbrecht, das wird schon nach kurzer Lektüre klar, ist sehr detailliert und regelt viele Fälle ganz anders, als sich viele Erblasser und Erben das vorstellen dürften. Sind die Familien unvorbereitet, kann einiges schiefgehen. „Viele Mandate zeigen, dass der eigentliche Konflikt häufig schon lange vor dem Erbfall bestanden hat“, sagt Amend. Es fehle mitunter an Vertrauen und Wohlwollen – erst recht, wenn es um viel Geld geht. Mit besonderen Strategien können Erblasser jedoch vorbeugen:

Erbfolge und Immobilien

Wer bestimmen will, wer später das Haus bekommt, braucht ein Testament oder einen Erbvertrag. Ohne ein solches Schriftstück gilt die gesetzliche Erbfolge, und das kann gerade bei wertvolleren Immobilien zum Problem werden. Angenommen, ein Ehepaar (Zugewinngemeinschaft) hat zwei Kinder, wohnt noch im Eigenheim, und beide stehen als Miteigentümer im Grundbuch. Hätte das Haus einen Wert von 600.000 Euro und der Ehemann stirbt, hätte sein Nachlass einen Wert von 300.000 Euro – die Hälfte der Immobilie. Die Ehefrau würde dann die Hälfte, also 150.000 Euro, erhalten, die Kinder jeweils 75.000 Euro – ein Viertel. Ein Steuerproblem entsteht dabei nicht, denn die persönlichen Freibeträge werden bei weitem nicht erreicht. Ohnehin würde der hinterbliebene Partner von der Familienheim-Regelung profitieren: Bleibt dieser dort mindestens zehn Jahre wohnen, fällt keine Erbschaftsteuer an.

Aber die Kinder würden mit der Mutter eine Erbengemeinschaft bilden, und die müsste sich auseinandersetzen: Zahlt die Mutter den Kindern jeweils ihren Anteil aus und übernimmt das Haus? Wird das Haus verkauft, und der Erlös aufgeteilt? Finden die Mitglieder der Erbengemeinschaft keine Lösung, kann es sogar zur Teilungsversteigerung der Immobilie kommen.

Schon dieses vergleichsweise unkomplizierte Beispiel zeigt, dass ein Erblasser mit dem Verzicht auf ein ausformuliertes Testament den Regelungsaufwand nur auf andere verschiebt. Es lohnt sich also, frühzeitig, am besten schon vor dem Rentenalter, alles durchzuspielen: Wer soll überhaupt begünstigt werden, wer soll was bekommen?

Testament und Pflichtteil

Der Klassiker ist weiterhin das Berliner Testament, bei dem der überlebende Ehepartner im ersten Schritt alles erbt. Das klingt zunächst nach einer sicheren Angelegenheit. Doch Konfliktpotenzial gibt es immer. Carina Amend weist darauf hin, dass die im ersten Todesfall formal enterbten Kinder ihren Pflichtteil geltend machen könnten, in Form von Geldansprüchen gegen den hinterbliebenen Elternteil. Der Pflichtteil beträgt immer die Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Im schlimmsten Fall müsste die verwitwete Mutter sogar Geld beschaffen, um Pflichtteile auszuzahlen.

Teilweise bauen Erblasser in das Berliner Testament eine sogenannte Pflichtteilsstrafklausel ein: Diese führt dazu, dass die Kinder, wenn sie im ersten Erbfall ihren Pflichtteil fordern, auch im zweiten Erbfall – wenn also auch der zweite Elternteil stirbt – nur ihren Pflichtteil bekommen. Ein Kind, das im ersten Erbfall seinen Pflichtteil geltend gemacht hat, verliert somit seine Stellung als regulärer Schlusserbe und erhält nur zweimal den Pflichtteil.

Amend kennt aus ihrer Praxis aber auch viele Fälle mit Patchwork-Familien, in denen sich die Eheleute längst getrennt haben und der Erblasser mit einem neuen Partner zusammenlebt, sowie Familien mit außerehelichen Kindern. „Das Berliner Testament eignet sich eher für ‚klassische‘ Familien“, sagt sie. Wo das nicht der Fall ist, ist eine interessengerechte Nachfolge ohne Testament oder Erbvertrag kaum möglich.

Vermächtnis und Verteilung

Einen entscheidenden steuerlichen Nachteil hat das Berliner Testament: Weil die Kinder im ersten Todesfall außen vor sind, bleibt der Freibetrag von 400.000 Euro pro Kind ungenutzt. Angenommen, es gäbe nur einen Sohn, müsste dieser für die Immobilie im Wert von 600.000 Euro nach dem Tod des länger lebenden Elternteils auf den steuerpflichtigen Anteil von 200.000 Euro Erbschaftsteuer zahlen.

Allerdings gibt es Möglichkeiten, das Berliner Testament so zu verfassen, dass die steuerlichen Nachteile abgemildert werden. „Der Erblasser setzt dann beispielsweise seine Ehefrau als Alleinerbin ein, beschwert diese aber mit einem Vermächtnis zugunsten der gemeinsamen Kinder“, sagt Amend. Dieses könnte beispielsweise ein Anteil an einer Immobilie sein. Die erbende Ehefrau müsste dann diesen Teil der Immobilie an das Kind oder die Kinder übertragen. Zur Absicherung der Ehefrau könnte der Erblasser anordnen, dass sich die Ehefrau beispielsweise den Nießbrauch vorbehalten darf. Mit einer „Supervermächtnis“ genannten Regelung kann ein Vermächtnis sogar so gestaltet werden, dass der länger lebende Ehegatte mehr Spielraum erhält. Dieser kann dann selbst entscheiden, welche Vermögensgegenstände wem in welcher Höhe zukommen.

Teilung und Ausgleich

„Das bloße Verteilen von Gegenständen oder Vermögen im Testament ist im deutschen Erbrecht nicht vorgesehen“, sagt Amend. „Deshalb sollte man sich fachlichen Rat suchen, sobald es um Nachlässe mit mehreren werthaltigen Vermögensgegenständen geht.“

Eine weitere Gestaltungsmöglichkeit, gerade bei mehreren Immobilien und mehreren Erben, kann die Teilungsanordnung sein. Mit dieser kann der Erblasser regeln, wie der Nachlass zwischen den Erben (teilweise) aufgeteilt werden soll. Der Erblasser könnte nach der Erbeinsetzung bestimmen: „Meine Tochter Anna soll die Eigentumswohnung in Köln im Wege einer Teilungsanordnung erhalten. Und der Sohn das Aktiendepot.“ Ist beides gleich viel wert, entsteht kein Problem. Gibt es Wertunterschiede, sind diese auszugleichen.

Es gibt aber auch Fälle, bei denen es den Erblassern gerade darauf ankommt, dass kein Wertausgleich erfolgen soll. Ist die Wohnung beispielsweise 700.000 Euro und das Depot 300.000 Euro wert, könnte man bestimmen: „Meine Tochter und mein Sohn werden Erben zu je ½ und meine Tochter erhält zusätzlich die Eigentumswohnung als Vorausvermächtnis.“ Damit wäre gesichert, dass die Tochter die Wohnung erhält und keinen Ausgleich infolge der Wertdifferenz an ihren Bruder zahlen muss.