Verkaufen statt vererben

Doch es gibt eine Alternative: den Generationenverkauf. Dabei verkaufen die Eltern einem Kind ihr Eigenheim, bleiben darin wohnen und zahlen sogar Miete. Das klingt alles andere als romantisch und im Vergleich zur Schenkung nach einem eiskalten Geschäftsmodell. Aber rein monetär ist der Verkauf oft die bessere Variante. Das gilt vor allem dann, wenn dem Familienheim eine Sanierung bevorsteht. Damit „verkaufen statt verschenken“ tatsächlich für alle zufriedenstellend funktioniert, müssen aber gewisse Voraussetzungen erfüllt sein.

„Es gibt Szenarien, in denen ein Verkauf an die direkten Nachkommen finanziell interessanter sein kann als eine Schenkung“, sagt Salma Louden, Rechtsanwältin und Notarin der Berliner Kanzlei Bottermann Khorrami. Zuvorderst gelte das dann, wenn der Freibetrag bereits ausgeschöpft und eine hohe Erbschaftsteuer auf die Immobilie absehbar sei. Aber auch sonst könne das Modell gut funktionieren: „Eine lohnende Konstellation ergibt sich dann, wenn die Eltern beziehungsweise Erblasser wenig Liquidität, die Kinder – oder das Kind – dagegen mehr als ausreichend liquide Mittel zur Verfügung haben.“

Damit sind auch schon die grundlegenden Vor- und Nachteile skizziert: Das kaufende Kind muss nicht nur weiterhin eigene Wohn- beziehungsweise Kreditkosten stemmen. Sondern zusätzlich den Kaufpreis für die elterliche Immobilie, sei es in Form eines zweiten Darlehens oder eines Verkäuferdarlehens, an die Eltern. Die Gesamtbelastung kann Größenordnungen von 4000 oder 5000 Euro monatlich erreichen. Daran dürften viele Generationenverkäufe scheitern. Aber wenn es klappt, erhalten die Eltern eine ordentliche Liquiditätsspritze, und das womöglich in einem Alter, in dem sie das Geld auch noch gut gebrauchen können. Dafür geben sie mit der Immobilie unter Umständen ihre letzte Liquiditätsreserve ab. Das gibt Tobias Beckmann zu bedenken, Rechtsanwalt und Partner bei Beckmann & Fehrenbach in Berlin: „Wenn das Haus irgendwann zu groß wird und sich der Bedarf der Bewohner ändert, hat man unter Umständen weniger Spielraum.“

Doch es gibt Fälle, die sich durchrechnen lassen, und die gar nicht unrealistisch erscheinen. Um einen übersichtlichen Vergleich zwischen Verkauf und Schenkung zu ermöglichen, verwendet man am besten idealtypische Beträge. Am einfachsten geht das mit einem angenommenen Immobilien-Marktwert von 400.000 Euro – exakt die Höhe des Freibetrags für direkte Nachkommen. Hier liegt der erste Knackpunkt: Der Verkaufspreis auch für die Kinder muss „fremdüblich“ sein, also dem tatsächlichen Marktwert entsprechen. Liegt der Preis deutlich darunter, gilt die Differenz aus Sicht des Finanzamts als Teilschenkung. Das kann auch durchaus beabsichtigt sein und verkleinert sogar die finanzielle Last für die kaufenden Kinder – erfordert aber eine gesonderte Betrachtung, da der Schenkungsfreibetrag geschmälert wird.

Angenommen also, die Eltern verkaufen ihre Immobilie im Wert von 400.000 Euro an eines ihrer Kinder. Dann kommt ein unerwarteter Vorteil zum Tragen: Es fällt keine Grunderwerbsteuer an. Die Eigentumsübertragung erfolgt zu gleichen Kosten wie bei der Schenkung. Vermutlich aber hat das kaufende Kind die 400.000 Euro nicht einfach so auf dem Konto. Vereinbart wird deshalb eine Stundung, etwa eine Zahlung von jährlich 40.000 Euro über zehn Jahre, 3333 Euro monatlich.

Das klingt viel, jedoch: Damit das Finanzamt den Verkauf erneut nicht als Schenkung oder Teil-Schenkung wertet, müssen die Eltern eine Miete zahlen – und zwar eine Miete, die oberhalb von 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. „Man sollte auf jeden Fall mit einem Steuerberater die Details klären“, rät Expertin Louden. Angenommen, die Eltern zahlen pro Monat 1000 Euro Miete, sinkt der Zahlbetrag für das Kind entsprechend. Und trotzdem haben die Eltern in diesem Fall 28.000 Euro mehr Liquidität pro Jahr übrig.

Das Kind kann seinerseits ein Immobiliendarlehen aufnehmen, um den Kaufpreis zahlen zu können. Hier kommen nun die steuerlichen Vorteile richtig zum Tragen: Bei 400.000 Euro Kredit und 3,5 Prozent Zinsen betragen die Zinskosten im ersten Jahr 14.000 Euro – und die sind steuerlich voll absetzbar. Die Mieteinnahmen liegen in diesem Fall bei 12.000 Euro und damit sogar noch darunter.

Aber das ist nicht alles. Das Kind kann außerdem die Abschreibung für Abnutzung (AfA) geltend machen, das sind jährlich zwei Prozent auf den reinen Gebäudeteil des Kaufpreises. Typischerweise liegt dieser Gebäudeteil bei 80 Prozent, und die Steuerersparnis wächst so um weitere 6400 Euro. Auch sonstige Kosten für Reparaturen und Versicherung kann man dem Finanzamt melden, hier etwa 3000 Euro. Die gesamten steuerlich relevanten Kosten liegen nun bei 23.400 Euro jährlich.

Direkt angerechnet auf die 12.000 Euro Mieteinnahmen entstehen so 11.400 Euro Verlust. Bei einem angenommenen Steuersatz von 42 Prozent bleiben dem kaufenden Kind so im Jahr 4788 Euro mehr vom bisherigen Bruttoeinkommen – ein Betrag, der bei einer Schenkung nicht zustande kommen würde. Im Laufe von zehn Jahren kommen immerhin rund 43.000 Euro zusammen.

Richtig interessant wird es, wenn in den ersten Jahren noch saniert wird. Vielleicht gibt die alte Gasheizung den Geist auf, und es wird eine Wärmepumpe eingebaut. Ein typischer Betrag wären 48.000 Euro – der in diesem Fall höchste Betrag, mit dem man noch unterhalb der Grenze für „anschaffungsnahe Aufwendungen bleibt“. Diese Ausgabe ist im ersten Jahr absetzbar, und der Verlust erhöht sich auf 59.400 Euro, die Steuerersparnis auf fast 25.000 Euro. Nach zehn Jahren sind es rund 66.000 Euro. Spätestens hier wird deutlich: Wer kühl durchrechnet, steht mit dem Generationenverkauf besser da.