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Kein gewerblicher Grundstückshandel trotz hoher Objektverkäufe außerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums

BFH-Urteil vom 20. März 2025 (III R 14/23) In einem aktuellen Urteil hat der Bundesfinanzhof (BFH) klargestellt, dass ein gewerblicher Grundstückshandel im Einzelfall zu verneinen sein kann – selbst wenn eine Vielzahl von Objekten veräußert wird –, sofern diese Verkäufe erst nach Ablauf von fünf Jahren erfolgen und in der Zwischenzeit keine entsprechenden Aktivitäten stattgefunden haben. In solchen Fällen kann die erweiterte Kürzung gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG weiterhin gewährt werden.

  • Von der Redaktion BFH, Urteil vom 20. März 2025 – III R 14/23, veröffentlicht am 22. Mai 2025
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Erweitertekürzung_Immobilienbesteuerung

Hintergrund

Nach ständiger Rechtsprechung des BFH ist von einem gewerblichen Grundstückshandel in der Regel auszugehen, wenn mehr als drei Objekte innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs – typischerweise innerhalb von fünf Jahren zwischen Anschaffung/Errichtung und Veräußerung – verkauft werden („Drei-Objekt-Grenze“). Ein solcher Handel schließt grundsätzlich die Inanspruchnahme der erweiterten Kürzung aus.

Sachverhalt

Im Entscheidungsfall war die Klägerin, eine in einen Immobilienkonzern eingebundene GmbH, Eigentümerin mehrerer vermieteter Immobilien, die sie im Jahr 2007 erworben hatte. Einer der beiden Geschäftsführer, zugleich Gesellschafter der Konzernholding, verstarb im Jahr 2012 überraschend. Erst im Jahr 2013, also sechs Jahre nach Erwerb, wurden dreizehn Immobilien veräußert.

Das Finanzamt sah darin Anzeichen für einen von Anfang an bestehenden gewerblichen Grundstückshandel und verweigerte bereits für das Jahr 2011 die erweiterte Kürzung.

Das Finanzgericht Münster gab der Klage jedoch statt. Es argumentierte, dass allein die Anzahl der späteren Verkäufe nicht ausreiche, um auf eine bereits beim Erwerb bestehende Veräußerungsabsicht zu schließen.

Entscheidung des BFH

Der BFH bestätigte die Entscheidung des Finanzgerichts und wies die Revision des Finanzamts als unbegründet zurück. Zwar sei der Fünf-Jahres-Zeitraum kein starr anzuwendendes Kriterium. Erfolgen die ersten Verkäufe aber erst nach Ablauf dieser Frist, bedarf es zusätzlicher Indizien für eine von Anfang an bestehende Verkaufsabsicht, um einen gewerblichen Grundstückshandel annehmen zu können.

Das Finanzgericht habe die Umstände des Einzelfalls – insbesondere auch den plötzlichen Todesfall des Geschäftsführers – zutreffend gewürdigt. Die Entscheidung stehe im Einklang mit der bisherigen BFH-Rechtsprechung. Weder die hohe Anzahl von Verkäufen außerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums noch eine etwaige Tätigkeit im Baubereich reichten für sich genommen aus, um zwingend einen gewerblichen Grundstückshandel zu begründen.

Quelle

BFH, Urteil vom 20. März 2025 – III R 14/23, veröffentlicht am 22. Mai 2025

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