Vorweggenommene Werbungskosten bei unbebauten Grundstücken: Das gilt es zu beachten

Der Abzug vorweggenommener Werbungskosten ist grundsätzlich nur möglich, wenn ein objektiver Zusammenhang zu später beabsichtigten Einkünften nachgewiesen werden kann. Aus steuerlicher Sicht kann es insbesondere dann problematisch werden, wenn anfängliche Planungen zunächst nicht realisiert werden, allerdings bereits Aufwendungen entstanden sind. In einer Entscheidung des Bundesfinanzhofes (IX R 9/15 vom 1.12.2015) hat dieser die Möglichkeit des Abzugs von vorweggenommenen Werbungskosten nach Erwerb eines unbebauten Grundstücks präzisiert und insbesondere den zeitlichen Abzugsrahmen erweitert.

Im vorliegenden Fall hatte der Kläger im Jahr 2003 ein unbebautes Grundstück erworben. In der Folgezeit liefen verschiedene Planungen zur Bebauung, die zunächst jedoch nicht realisiert wurden. In den folgenden Jahren wurden grundstücksbezogene Aufwendungen geltend gemacht. Die letztendliche Bebauung begann jedoch erst im Jahr 2013 und demnach erst zehn Jahre nach Erwerb des Grundstücks.

Das Finanzamt hat die Aufwendungen jedoch nicht als vorweggenommene Werbungskosten anerkannt und dies damit begründet, dass die Bebauungsabsicht nicht erkennbar war und auch nicht nachgewiesen worden konnte.

Der Bundesfinanzhof wies in dem Urteil darauf hin, dass für den Abzug von vorweggenommenen Werbungskosten grundsätzlich ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zur Einkunftsart bestehen muss. Sobald dieser Entschluss endgültig gefasst ist, Einkünfte zu erzielen, besteht die Abzugsmöglichkeit als Werbungskosten, und zwar bis zu dem Zeitpunkt, in dem die Erzielungsabsicht von Einkünften aufgegeben wird. Bei einem unbebauten Grundstück muss der Steuerpflichtige Maßnahmen ergriffen haben, das Grundstück mit dem Ziel der Vermietung zu bebauen. Bei vorweggenommenen Aufwendungen ist der Steuerpflichtige verpflichtet, den Werbungskostencharakter dieser Aufwendungen glaubhaft zu machen. Der Steuerpflichtige muss insbesondere darlegen können, dass er das jeweilige Objekt in Zukunft vermieten und nicht selbst nutzen möchte. Zudem muss der Steuerpflichtige glaubhaft machen können, aus welchem Grund mit den Bauarbeiten bislang nicht begonnen wurde. Hier kann es unter anderem bedeutsam sein, das Interesse an der Bebauung durch eine Bauvoranfrage, die Beauftragung eines Architekten oder den Abschluss eines Bausparvertrages zu beurkunden. Ein wichtiger Grund für einen verzögerten Baubeginn ist beispielsweise die Finanzierung, die der weiteren Ansparung von Eigenkapital bedarf.

Als Entschluss des Steuerpflichtigen kann die Bebauungs- und Vermietungsabsicht sowie ihr Zeitpunkt nur aufgrund der äußeren Umstände im Rahmen von Indizien festgestellt werden. Erforderlich ist eine Gesamtwürdigung der objektiven Umstände des Einzelfalls. Hierbei ist nicht nur auf den Zeitraum abzustellen, sondern es ist in Zweifelsfällen auch das spätere Verhalten des Steuerpflichtigen einzubeziehen. Im Rahmen dieser Gesamtwürdigung gibt es jedoch keine starren Vorgaben.

Längere Zeiträume zwischen Erwerb eines Grundstücks und der Bebauung mit anschließender Vermietung schließen den Abzug von schon frühzeitig angefallenen Grundstückaufwendungen nicht im Grundsatz aus. Für bebaute Grundstücke hat der Bundesfinanzhof (IX R 3/10 vom 11.8.2010 und IX R 27/14 vom 16.6.2015) entschieden, dass eine Vermietungsabsicht nach Zeitablauf von zehn Jahren nach Anschaffung bis zum Abschluss des Mietvertrags regelmäßig nicht mehr vorliegt. Allerdings stellt er im vorliegenden Fall ebenso klar, dass dieser Zeitrahmen bei unbebauten Grundstücken großzügiger zu beurteilen ist, so dass bei unbebauten Grundstücken auch nach Ablauf von zehn Jahren bis zum Abschluss des Mietvertrags noch eine Vermietungsabsicht gegeben sein kann. Maßgeblich ist, ob im Rahmen der Gesamtwürdigung der Umstände noch ein Zusammenhang zwischen Anschaffung des Grundstücks und der Vermietung hergestellt werden kann und sich die Erzielung von Einkünften von Beginn an und durchgehen erkennen lässt.

Bei Fragen zu diesem Thema sprechen Sie uns gerne an. (SAN/PAW)