Vorsteuerabzug aus Investitionen auch bei steuerfreier Vermietung?

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Bei steuerfreier Vermietung ist ein Vorsteuerabzug für Investitionen nicht möglich. Allerdings könnte infolge zweier Finanzgerichtsurteile zumindest aus Aufwendungen für die Versorgung der Mieter – wie Strom und Wärme – zukünftig ein solcher Abzug zulässig sein.

Die Vermietung von Immobilien ist steuerfrei nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG. Nicht möglich ist daher ein Vorsteuerabzug für Aufwendungen, die hiermit im Zusammenhang stehen (§ 15 Abs. 2 Nr. 1 UStG). Grundsätzlich gehören zu diesen steuerfreien Leistungen auch die damit in unmittelbarem wirtschaftlichem Zusammenhang stehenden üblichen Nebenleistungen, welche durch den Vermieter erfolgen. Diese beinhalten beispielsweise die Lieferung von Wasser, Strom und Wärme, die Hausreinigung oder Aufwendungen für die Treppenbeleuchtung.

In den nachfolgend aufgeführten Urteilen des Finanzgerichtes wird aufgezeigt, inwiefern ein Vorsteuerabzug aus Investitionen auch bei steuerfreier Vermietung möglich ist. Die Gerichte haben richtungsweisend vorgegeben, wann getrennte Leistungen vorliegen könnten.

1. Vorsteuerabzug aus der Erneuerung einer Heizungs- und Warmwasseranlage
Im ersten Gerichtsverfahren, verhandelt am Finanzgericht Münster (06.04.2021, 5 K 3866/18 U), vermietete eine GbR ein Grundstück zu Wohnzwecken. Neben der im Mietvertrag vereinbarten Grundmiete wurden Vorauszahlungen für u.a. Warmwasser und Heizung von den Mietern an die Vermieterin, die GbR, geleistet. Im Jahr 2016 installierte die Vermieterin eine neue Kesselanlage und Heizung für die Wohnungen im Vermietungsobjekt. So konnte eine individuelle Steuerung der Heizungs- und Wassertemperatur direkt durch den jeweiligen Mieter selbst erfolgen und die individuellen Wärmemengen wurden für jeden Mieter einzeln erfasst. Seitens der Vermieterin wurde auf die Kleinunternehmerregelung verzichtet. Die Umsatzsteuer wurde folglich für die Gaslieferungen an die Mieter abgeführt. Die geltend gemachten Vorsteuern entfielen auf die installierte Heizungs- und Warmwasseranlage und auf die bezogenen Gaslieferungen.

Das Finanzgericht Münster gewährte der GbR den Vorsteuerabzug. Nach Auffassung des Finanzgerichtes liegen im vorliegenden Fall getrennte selbständige Hauptleistungen vor. Zum einen sind dies die steuerfreien Vermietungsleistungen und zum anderen die steuerpflichtigen Energielieferungen. Die Energielieferungen wurden im vorliegenden Streitfall gesondert über die Mietnebenkostenabrechnungen abgerechnet, sodass die Mieter den Verbrauch individuell regeln konnten.

2. Vorsteuerabzug bei Stromlieferungen über eine Fotovoltaikanlage
Im zweiten Streitfall, verhandelt beim Finanzgericht Niedersachsen (25.02.2021, 11 K 201/19), erbrachte der Kläger Vermietungsleistungen aus der Vermietung eines Mehrfamilienhauses und eines Doppelhauses. Der Kläger installierte auf den Dächern der Vermietungsobjekte jeweils eine Fotovoltaikanlage inklusive eines Batteriespeichers. Der von der Anlage selbst erzeugte Strom floss direkt mittels einer entsprechenden Messung an die Mieter. Darüber hinaus wurde der benötigte sowie verbrauchte Strom namens und im Auftrag des Klägers über einen Energielieferanten eingekauft und mittels Gewinnaufschlag an die jeweiligen Mieter weiterverkauft. Die Abrechnung zwischen Kläger und Mieter erfolgte jährlich über einen Gemeinschaftszähler im Gebäude sowie einem entsprechenden Unterzähler nach der individuellen Verbrauchsmenge des jeweiligen Mieters.

Das Finanzgericht Niedersachsen entschied, dass das Finanzamt zu Unrecht den Abzug der Vorsteuerbeträge aus der Anschaffung der Fotovoltaikanlagen nicht gewährte. Das Gericht bezieht sich hierbei auf die Rechtsprechung des EuGHs (16.04.2015, C-42/14) und die darin enthaltene Fortentwicklung und Konkretisierung in Bezug auf die Abgrenzung von Haupt- und Nebenleistungen einerseits und selbständig nebeneinander stehenden (Haupt-)Leistungen andererseits. Der EuGH differenzierte diese Leistung insofern, dass die Möglichkeit des Mieters, den Lieferanten sowie die Nutzungsmodalitäten auszuwählen, grundsätzlich von der Vermietung als getrennte und eigenständige Leistung anzusehen ist. Von Bedeutung war für das Finanzgericht allerdings nur, dass dem Mieter die Möglichkeit zu einem anderen Anbieter zu wechseln grundsätzlich gegeben sein muss.

Gegen beide Verfahren wurde Revision unter den Aktenzeichen V R 15/21 und XI R 8/21 beim Bundesfinanzhof eingelegt. Daneben könnten sich auch aus dem Verfahren des Bundesfinanzhofs vom 26.05.2021 V R 22/20, dass zwischenzeitlich dem EuGH vorgelegt wurde, neue Erkenntnisse für die oben genannten Revisionsverfahren ergeben.

Wenn Sie Fragen zu dem genannten Thema haben, sprechen Sie uns an. Wir stehen Ihnen gerne zur Verfügung. (YHE/IPO)