Vermietung und Verpachtung: Werbungskostenabzug bei Beendigung von Mietverhältnissen wegen Eigenbedarfs

In einem aktuellen Urteil des Finanzgerichts Sachsen vom 07.10.2021 (Az.: 4 K 550/20) wurde entschieden, dass Beratungskosten zur (vorzeitigen) Beendigung des Mietverhältnisses und Abfindungszahlungen an die gekündigten Mieter Werbungskosten sind, wenn das Objekt weiterhin der Einkünfteerzielung dient. Das gilt auch dann, wenn das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt und die Wohnung anschließend an nahe Angehörige entgeltlich vermietet wird.

Grundsatz: Aufwendungen für das Vorhalten einer Mietwohnung sind Werbungskosten, wenn die Anmietung durch die Erzielung steuerpflichtiger Einnahmen veranlasst ist, also wenn sie hierzu in einem steuerrechtlich anzuerkennenden wirtschaftlichen Zusammenhang stehen. Ob ein solcher Zusammenhang besteht, muss im Wege einer wertenden Betrachtung aller Umstände des konkreten Einzelfalls festgestellt werden.

Der Sachverhalt stellt sich im Urteilsfall wie folgt dar: Die Steuerpflichtige machte Beratungskosten für die Beendigung von zwei Mietverhältnissen aufgrund Eigenbedarfskündigung und für an die Altmieter geleistete Zahlungen infolge des vorzeitigen Auszugs geltend. Darüber hinaus setzte sie Instandhaltungskosten für die Wohnungen sowie Herstellungskosten als Werbungskosten ab. Weiterhin begehrte sie die Berücksichtigung eigener Mietaufwendungen als Werbungskosten. Die Anmietung einer Wohnung sei erforderlich gewesen für Gespräche mit Mietern, mit dem Verwalter, für Absprachen vor Ort und Überwachung der Umbaumaßnahmen.

Das Finanzamt verneinte den Werbungskostenabzug, da diese Kosten aufgrund der Kündigung wegen Eigenbedarfs entstanden seien. Sie stünden daher nicht mehr in einem unmittelbaren Zusammenhang mit der Einkünfteerzielung, sondern zählten zu den Kosten der privaten Lebensführung gem. § 12 Nr. 1 EStG. Die geltend gemachten Herstellungskosten sowie die Instandhaltungskosten wurden hingegen antragsgemäß berücksichtigt.

Entscheidung des Finanzgerichts Sachsen vom 07.10.2021 (Az.: 4 K 550/20):

Nach erfolglosem Einspruchsverfahren gab das Finanzgericht der Klage hinsichtlich der Beratungskosten und Abstandszahlungen statt. Im Übrigen wies das Gericht die Klage ab: Beratungskosten zur (vorzeitigen) Beendigung eines Mietverhältnisses sind unter der Voraussetzung als Werbungskosten abziehbar, wenn die Immobilie weiterhin der Einkünfteerzielung dient. Entsprechende Nachweise muss der Steuerpflichtige erbringen. Eigenbedarf liegt auch dann vor, wenn eine Vermietung an nahe Angehörige erfolgen soll. Eine Einkünfteerzielungsabsicht ist hierbei gegeben, wenn eine entgeltliche Vermietung an die nahen Angehörigen erfolgt. Im Streitfall hatte die Steuerpflichtige ihre Einkünfteerzielungsabsicht zu keiner Zeit aufgegeben. Sie hatte den Eigenbedarf mit der Überlassung des freiwerdenden Wohnraums u.a. an ihre Tochter begründet. Weiter führt das Finanzgericht Sachsen aus, dass ein Werbungskostenabzug für Abstandszahlungen an die vormaligen Mieter anzuerkennen ist. Denn die Abstandszahlungen stehen im Zusammenhang mit der anschließenden entgeltlichen Vermietung an die Tochter und dienten demgemäß dem Abschluss eines neuen Nutzungsverhältnisses. Die von der Steuerpflichtigen geltend gemachten Mietaufwendungen für die Anmietung der Wohnung sind hingegen nicht als Werbungskosten abziehbar, da die Steuerpflichtige im Streitfall nicht nachgewiesen hatte, dass das Vorhalten der Wohnung im wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit steht. Insoweit handelt es sich um nicht abziehbare Kosten der privaten Lebensführung gem. § 12 Nr. 1 EStG.

Bei Fragen zu diesem Thema sprechen Sie uns gerne an. (YHE)