Übertragungen von Immobilien zwischen Ehegatten

Vielerorts sind die Immobilienpreise und damit einhergehend auch Mieten in den letzten Jahren gestiegen. Was sich jedoch nicht ändert, sind die Gebäudeabschreibungen, die Sie als Vermieter steuerlich geltend machen können. Grund hierfür ist, dass sich die Höhe der Abschreibung nach den historischen Anschaffungskosten richten. Zwischenzeitlich eingetretene Wertsteigerungen der Immobilien bleiben unberücksichtigt. Oftmals ist die Abschreibung aufgrund der gesetzlichen Frist sogar schon abgelaufen, sodass diese aus steuerlicher Sicht gar nicht mehr abzugsfähig sind. Die Folge ist, dass die Gebäudeabschreibungen aufgrund der stark gestiegenen Immobilien- und Mietpreise in keinem gefühlt plausiblen Verhältnis zu den Mieteinnahmen stehen.

Eine Lösung für die Herstellung des Gleichgewichts könnte die Übertragung der Immobilien sein, um die Abschreibungen an aktuelle Wertverhältnisse anzupassen.

Da sich die Höhe der Abschreibungen für ein Gebäude in der Regel nach den Anschaffungskosten bemessen, muss eine Veräußerung einer Immobilie erfolgen. Viele Vermieter möchten zwar die Abschreibung gerne erhöhen, jedoch nicht das Eigentum an der Immobilie aufgeben. An dieser Stelle kommt der Ehepartner ins Spiel. Bei einer Übertragung innerhalb der Familie funktioniert beides. Durch den Verkauf zum aktuellen Immobilienwert erhält der erwerbende Ehepartner das Eigentum an dieser und kann somit die deutlich höhere Gebäudeabschreibung steuerlich geltend machen. Gleichzeitig verbleibt die Immobilie weiterhin im Eigentum eines Ehepartners. Lediglich der Vermieter hat sich geändert.

Darüber hinaus könnte durch die Vermögensübertragung auf den Ehepartner die eigene Rechtsnachfolge unter optimaler Ausnutzung von erbschafts- und schenkungsteuerlichen Freibeträgen beispielsweise auf die eigenen Kinder übertragen werden.

Dieser Vermögensübertragung stehen auch Kosten gegenüber, die bei jeder Transaktion von Immobilien anfallen. So betragen die Notar- und Grundbuchkosten rund 1,5 % des Kaufpreises. Grunderwerbsteuer fällt hingegen nicht an, da die Übertragung innerhalb der Ehe nicht der Besteuerung unterliegt.

Weiter ist eine fremdübliche Veräußerung nur in den Fällen sinnvoll, sofern der Veräußerungserlös nicht der Besteuerung unterliegt. Da eine vermietete Immobilie veräußert werden soll, muss sich diese mindestens 10 Jahre im Eigentum des veräußernden Ehepartners befunden haben.

Gerne beraten wir Sie im Einzelfall, welche Möglichkeiten in der aktuellen Situation am vorteilhaftesten für Sie sind.

Bei Fragen zu diesem Thema sprechen Sie uns gerne an. (LB/PAW)