Überlassung einer Wohnung an Familienangehörige

Wenn Familienangehörige auf Wohnungssuche sind, stellt sich die Frage, ob ihnen die Wohnung entgeltlich vermietet oder unentgeltlich überlassen werden soll. Eine allgemeine Antwort auf diese Frage lässt sich nicht formulieren, es kommt ganz auf die Umstände des Einzelfalls an, welche Gestaltung steuerlich günstiger ist.

Entgeltliche Vermietung

Für eine vollentgeltliche Vermietung spricht, dass im Rahmen der Einkommensteuererklärung die entstandenen Kosten für das Mietverhältnis abgesetzt werden können. Dies beinhaltet die laufenden Kosten wie Grundsteuer, Wartungskosten sowie auch Kosten für umfangreiche Renovierungsarbeiten. Ein Werbungskostenüberschuss mindert die Steuerbelastung, wohingegen ein Einnahmenüberschuss die Steuerbelastung erhöht.

Sofern ab dem Veranlagungszeitraum 2021 die Mieteinnahmen unter der Grenze von 50% der ortsüblichen Miete (bis einschließlich 2020 gelten 66% als maßgebliche Grenze) liegen, führt dies zu einer teilentgeltlichen Vermietung. Die Kosten sind so nur noch anteilig in Höhe der Entgeltlichkeit zu berücksichtigen.

Weiterhin ist zu beachten, dass bei jahrelangen Verlusten aus der Vermietung, das Finanzamt möglicherweise die Überschusserzielungsabsicht nicht anerkennt. Sollten Sie also bei einer Totalüberschussprognose, die die geschätzten Einkünfte über den voraussichtlichen Vermietungszeitraum beinhaltet, zu dem Entschluss kommen, dass anfängliche Verluste nicht ausgeglichen werden, ist damit zu rechnen, dass die Überschusserzielungsabsicht aberkannt wird. Grundsätzlich ist eine solche Prognose vor jedem Vermietungsbeginn zu erstellen. Das Finanzamt wird bei Aberkennung der Überschusserzielungsabsicht rückwirkend die Einkommensteuerbescheide ändern und die steuermindernden Verluste nicht mehr berücksichtigen. Daraus würden sich Nachzahlungen ergeben, die derzeit mit 0,5% pro Monat verzinst werden.

Außerdem führt eine Veräußerung innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung des Wohnobjektes zu einem steuerpflichtigen Veräußerungsgeschäft, welches ebenfalls der Einkommensteuer unterliegt.

Unentgeltliche Überlassung

Bei einer unentgeltlichen Überlassung entstehen keine steuerpflichtigen Einkünfte. Demzufolge ist mangels Überschusserzielungsabsicht kein Abzug von Werbungskosten möglich. Die laufenden Kosten oder Renovierungskosten würden daher steuerlich unberücksichtigt bleiben.

Es ist jedoch zu prüfen, ob die Voraussetzungen einer freigebigen Zuwendung vorliegen, die der Schenkungsteuer unterliegt. Bei einer (teil-)unentgeltlichen Überlassung ist unter Erfüllung weiterer Voraussetzungen von einer monatlichen Schenkung auszugehen, die zur Entstehung von Schenkungsteuer führen kann.

Auch in dieser Konstellation führt eine Veräußerung innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung des Wohnobjektes zu einem steuerpflichtigen Vorgang. Ausgenommen ist dies nur, sofern die voll unentgeltliche Überlassung an das eigene Kind erfolgt, für das noch Anspruch auf Kindergeld besteht. In anderen Fallkonstellationen ist, trotz fehlender Überschusserzielungsabsicht, ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft anzunehmen.

Bei Fragen zu der für Sie steuergünstigsten Variante kommen Sie gerne auf uns zu. (SAN)