Steuerliche Behandlung von Renovierungsaufwendungen einer Mietimmobilie vor dem Erwerb

Werden an einer vermieteten Immobilie Renovierungsmaßnahmen durchgeführt, ist grundsätzlich zu unterscheiden, ob es sich dabei um sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen oder Herstellungskosten handelt.

Zu den Erhaltungsaufwendungen zählen Aufwendungen für die laufende Instandhaltung und Instandsetzung (z.B. Reparaturen) sowie die Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen oder Einrichtungen (z.B. Austausch von Fenstern oder Türschlössern). Diese Aufwendungen sind im Veranlagungszeitraum der Zahlung in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar.

Zu den Herstellungskosten hingegen zählen Aufwendungen für die Herstellung des Gebäudes, seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung. Dies kann z.B. der erstmalige Einbau einer Fahrstuhlanlage oder der Anbau eines Wintergartens sein. Diese Aufwendungen gehören zu den Herstellungskosten des Gebäudes. Sie können daher nicht sofort als Werbungskosten abgezogen werden, sondern müssen über die Nutzungsdauer des Gebäudes als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Allerdings ist Folgendes zu beachten: Werden in den ersten drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes Renovierungsarbeiten durchgeführt, deren Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer insgesamt 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, sind diese Kosten als sog. anschaffungsnaher Aufwand den Herstellungskosten zuzurechnen. Ein sofortiger Abzug der Werbungskosten scheidet somit aus.

Wie der BFH mit Beschluss vom 28. April 2020 (IX B 121/19) bestätigte, gilt die 15%-Grenze jedoch nur für Renovierungsaufwendungen nach dem Erwerb einer Immobilie. Werden bereits vor dem Erwerb Renovierungen durchgeführt, sind die Kosten – auch wenn diese 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen – sofort abzugsfähige Werbungskosten im Veranlagungszeitraum der Zahlung.

Sofern umfangreiche Renovierungen geplant sind und verhindert werden soll, dass die Aufwendungen hierfür über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt werden, können die Renovierungsarbeiten bereits vor Erwerb der Immobilie durchgeführt werden. Die Voraussetzungen sind jedoch im Einzelfall zu prüfen. Andernfalls müsste eine Reduzierung der Kosten innerhalb der Dreijahresfrist oder eine zeitliche Verschiebung der Renovierungsarbeiten nach der Dreijahresfrist vorgenommen werden.

Bei Fragen zu dem genannten Thema stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. (STH/NLI)