Instandhaltungsrücklage reduziert nicht die Grunderwerbsteuer

Beim Kauf einer Eigentumswohnung zur eigenen Nutzung oder als Kapitalanlage fallen neben dem Kaufpreis noch weitere Nebenerwerbskosten – vor allem Grunderwerbsteuer – an.

Bisher war es gängige Praxis, dass die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage bei entsprechenden Vertragsklauseln zuvor um die anteilig auf die Eigentumswohnung entfallende Instandhaltungsrücklage gekürzt wird. Diese Auffassung beruhte auf einem Urteil des Bundesfinanzhofes vom 9. Oktober 1991 (Az. II R 20/89).

Darin führte der Bundesfinanzhof unmissverständlich aus: Beim Erwerb einer Eigentumswohnung ist der gleichzeitige Erwerb eines in der Instandhaltungsrücklage angesammelten Guthabens durch den Erwerber nicht in die grunderwerbsteuerliche Gegenleistung einzubeziehen.

Nun änderte der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 16. September 2020 (Az. II R 49/17) grundlegend die gängige Praxis und schließt eine Reduzierung der Grunderwerbsteuer durch die Instandhaltungsrücklage vollkommen aus.

Begründet wird dies damit, dass bei der Instandhaltungsrücklage durch den Kauf kein Rechtsträgerwechsel stattfindet. Rechtsträger bleibt demnach zu jedem Zeitpunkt die Wohnungseigentümergemeinschaft, denn der anteilige angesparte Betrag gehört grundsätzlich zum Verwaltungsvermögen einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Bei einer gesonderten Zahlung für die Instandhaltungsrücklage handelt es sich aus diesem Grund nicht um einen Aufwand für die Übertragung einer geldwerten nicht unter den Begriff des Grunderwerbssteuergesetzes fallenden Vermögensposition, sondern vielmehr um Leistungen, die geleistet werden müssen, um die Eigentumswohnung überhaupt erwerben zu können.

Weiterhin nicht der Besteuerung unterliegt hingegen das bewegliche Inventar, wie etwa übernommene Möbel oder eine Einbauküche, sofern dieses im Kaufvertrag gesondert aufgelistet und bewertet wird.

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