Grundsteuerreform: Welche Bedeutung hat die Wohn- bzw. Nutzfläche eines Gebäudes und wie wird sie ermittelt?

Zum 1. Juli 2022 ist in sämtlichen Bundesländern die Frist zur Abgabe der Feststellungerklärungen für etwa 36 Mio. wirtschaftliche Einheiten angelaufen. Dabei stellt sich oftmals die Frage, welche Bedeutung die Wohn- bzw. Nutzfläche eines Gebäudes hat und wie diese ermittelt wird.

Die Wohn- bzw. Nutzfläche eines Gebäudes ist in allen Bundesländern mit Ausnahme von Baden-Württemberg von Bedeutung. Diese ist die entscheidende Größe für das Ertragswertverfahren im Bundesmodell. Für die abweichenden Ländermodelle der Bundesländer Bayern, Niedersachen, Hessen sowie Hamburg hat diese Bedeutung für die Ermittlung der Höhe des Grundsteuermessbetrages. Bei der Definition bestehen jedoch Abweichungen gegenüber dem Bundesmodell.

Im Regelfall wird für die Ermittlung des Verhältnisses von Wohn- und Nutzfläche die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) und die Nutzfläche nach der DIN 277 in der jeweils geltenden Fassung herangezogen.

Dabei sind Nutzflächen von Nebenräumen, die in einem Nutzungszusammenhang mit Wohnflächen stehen, nicht mit einzubeziehen. Als Nebenräume gelten etwa Keller-, Abstell-, Wasch-, Trocken- und Heizungsräume sowie Garagen. Nutzflächen von Nebenräumen, die nicht im Nutzungszusammenhang mit Wohnflächen stehen, sind hingegen bei der Ermittlung des Verhältnisses von Wohn- und Nutzflächen zu berücksichtigen.

Zur Veranschaulichung der Bedeutung der Wohn- und Nutzfläche eines Gebäudes soll folgendes Beispiel dienen:
Auf einem Grundstück befindet sich ein mehrgeschossiges Gebäude, welches wie folgt genutzt wird:

• 400 qm Wohnfläche,
• 200 qm Nutzfläche, davon
• 100 qm betrieblich genutzte Fläche,
• 50 qm Kellerräume, die in einem Nutzungszusammenhang mit Wohnflächen stehen,
• 50 qm Kellerräume, die nicht in einem Nutzungszusammenhang mit Wohnflächen stehen.

Das vorliegende Grundstück ist der Grundstücksart „gemischt genutztes Grundstück“ zuzuordnen. Dies ergibt sich daraus, dass lediglich 72,72 % und somit nicht mehr als 80 % von insgesamt 550 qm Wohn- und Nutzfläche zu Wohnzwecken genutzt werden. Die zur Wohnung gehörenden Kellerräume werden völlig außer Acht gelassen. Die Bewertung des Grundstückes erfolgt im Bundesmodell nach dem sogenannten Sachwertverfahren. Für das Sachwertverfahren wird dann die Bruttogrundfläche verwendet, die sich nach den äußeren Abmessungen eines Gebäudes bemisst.

Die Bundesländer Bayern, Hessen, Hamburg und Niedersachsen legen für den Äquivalenzbetrag bei Wohnnutzung die Wohnfläche zugrunde und verweisen hierbei auf die Wohnflächenverordnung. Sonst ist die Nutzfläche des Gebäudes maßgeblich. Grundsätzlich entspricht diese der Gebäudenutzfläche nach der DIN 277.

In den Bundesländern Bayern, Niedersachen (jeweils bis zu 50 qm) und Hessen (bis zu 100 qm) bleiben beispielsweise Garagen außer Ansatz, wenn diese in einem räumlichen Zusammenhang zur Wohnnutzung stehen.

Die Feststellungserklärungen sind bis zum 31. Oktober 2022 bei den Finanzämtern abzugeben. Hierbei stehen wir Ihnen gerne zur Unterstützung zur Seite.

Bei Fragen zu diesem Thema sprechen Sie uns gerne an. (LB/PAW)