Ermittlung der ortsüblichen Miete bei verbilligter Vermietung

Bei einer verbilligten Vermietung einer Wohnung zu Wohnzwecken konnten bis einschließlich 2020 Werbungskosten nur dann in voller Höhe geltend gemacht werden, wenn die Miete bei mindestens 66 % der ortsüblichen Miete lag.

Ab dem Veranlagungszeitraum 2021 ist der volle Werbungskostenabzug bereits dann möglich, wenn die ortsübliche Miete mindestens 50 % beträgt. Allerdings muss, sofern sie zwischen 50 % und 66 % liegt, eine Totalüberschussprognose erstellt werden.

Beträgt die ortsübliche Miete weniger als 50 %, sind die Werbungskosten nur anteilig abzugsfähig.

Der BFH hat mit Urteil vom 22. Februar 2021 entschieden, dass sich die maßgebliche ortsübliche Marktmiete aus dem örtlichen Mietspiegel ergibt. Hierzu zählen sowohl der einfache als auch der qualifizierte Mietspiegel. Dabei ist jeder im Mietspiegel enthaltene Mietwert für eine vergleichbare Wohnung als ortsüblich anzusehen, nicht nur der Mittelwert. Erst wenn die Miete zu einer Unter- oder Überschreitung der Spanne der Mietwerte führt, ist sie als unüblich anzusehen.

Der Mietspiegel gehört zu den Informationsquellen, die eine leichte und schnelle Ermittlung der ortsüblichen Miete auf Grundlage eines breiten Spektrums ermöglichen. Diesem Zweck liefe es zuwider, wenn bei einer Miete innerhalb der vom Mietspiegel vorgesehenen Spanne gleichwohl im Einzelfall ermittelt werden müsste, ob nicht ein anderer Wert innerhalb der Spanne der angemessenere wäre. Es entspreche der Realität, dass auch bei vergleichbaren Wohnungen örtlich eine gewisse Bandbreite an zu zahlenden Mieten typisch ist.

Falls ein Mietspiegel ausnahmsweise nicht herangezogen werden kann oder nicht vorhanden ist, kann die ortsübliche Miete auch durch weitere Methoden ermittelt werden, etwa mithilfe eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, durch Auskunft aus einer Mietdatenbank oder unter Zugrundelegung der Entgelte für mindestens drei vergleichbare Wohnungen. Jede dieser Methoden ist nach Ansicht des BFH grundsätzlich gleichrangig zulässig.

Bei Fragen zu diesem Thema sprechen Sie uns gerne an. (LB/NLI)