Die Berücksichtigung der Instandhaltungsrücklage bei Vermietungsobjekten

Bei der Vermietung von Eigentumswohnungen spielen neben dem Hausgeld auch regelmäßige Zahlungen für die Instandhaltungsrücklage eine Rolle. Dabei stellt sich die Frage, wie Instandhaltungsrücklagen steuerlich einzuordnen und unter welchen Voraussetzungen diese als Werbungskosten abzugsfähig sind.

Beim Erwerb einer Bestandsimmobilie entfallen auf diese bereits vom vorherigen Eigentümer eingezahlte und unverbrauchte Instandhaltungsrücklagen. Dieser anteilige Anspruch gegen die Hausverwaltung geht auf die neuen Eigentümer über. Aus diesem Grund beinhaltet der gezahlte Kaufpreis nicht nur Anschaffungskosten für die Eigentumswohnung und den Grund und Boden, sondern darüber hinaus auch für die anteilig erworbene und unverbrauchte Instandhaltungsrücklage. Diese ist ähnlich wie Inventar (etwa eine Küche) aus dem Kaufpreis herauszurechnen. Es ist allerdings nicht mehr möglich, die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer um die anteilig übernommene Instandhaltungsrücklage zu reduzieren.

Neben dem Erwerb einer anteilig unverbrauchten Instandhaltungsrücklage sind die laufenden Einzahlungen in Form eines Hausgeldes sowie die Zuführung in die Instandhaltungsrücklage zu betrachten. Das monatlich gezahlte Hausgeld ist beim Eigentümer der Immobilie als Werbungskosten steuerlich abzugsfähig. Die Zahlungen in die Instandhaltungsrücklagen sind hingegen nicht zum Zahlungszeitpunkt als Werbungskosten berücksichtigungsfähig.

Diese sind erst im Zeitpunkt ihrer tatsächlichen Verwendung steuerlich abzugsfähig. Dabei gilt es jedoch zu unterscheiden, ob es sich bei den vom Hausverwalter verwendeten Beträgen um sofort abzugsfähige Aufwendungen, abzuschreibende Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder nicht abzugsfähige Kosten der privaten Lebensführung handelt.

Im Falle der Veräußerung der Immobilie ist neben der Spekulationsfrist von 10 Jahren nach Anschaffung ebenso die Instandhaltungsrücklage aus steuerlicher Sicht zu beachten. Sofern die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist veräußert wird, wird in der Regel ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn erzielt. Zu beachten ist dabei, dass neben der Eigentumswohnung und dem anteiligen Grundstück ebenfalls die anteilig unverbrauchte Instandhaltungsrücklage veräußert wird. Es ist angebracht, von dem insgesamt erzielten Veräußerungserlös den Betrag abzuziehen, der auf die eingezahlte, aber noch nicht verbrauchte Instandhaltungsrücklage entfällt. Anderenfalls würde ein zu hoher Gewinn versteuert werden, der nicht erzielt wurde und nicht dem Vermögenszuwachs entspricht.

Eine eingezahlte aber noch nicht verbrauchte Instandhaltungsrücklage kann hingegen nicht als Werbungskosten abgezogen werden, wenn die Veräußerung außerhalb der Spekulationsfrist veräußert wird. Die Rücklage wirkt sich also in den Fällen steuerlich nicht aus. Sie stellt aber einen Vermögenswert dar, da sie vom neuen Eigentümer in der Folgezeit genutzt werden kann.
Sofern eine Eigentumswohnung nicht vermietet, sondern vielmehr privat genutzt wird, handelt es sich bei der Instandhaltungsrücklage um Kosten der privaten Lebensführung. Dabei kann es sich um steuerbegünstigte Aufwendungen handeln (etwa Handwerkerleistungen).

Bei Fragen zu diesem Thema sprechen Sie uns gerne an. (LB/PAW)