Das „Tiny House“ aus steuerlicher Perspektive

Ein Tiny House ist eine vollausgestattete Wohneinheit auf engstem Raum. Es kann auf einem Fahrgestell ortsveränderlich oder auch wie ein Gebäude fest mit Grund und Boden konzipiert werden. Diese Wohnungsformen boomen derzeit in Deutschland und Europa. Sie können nicht nur zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden, sondern ggfs. sogar als Renditeobjekt zur Einkunfterzielung aus Vermietungen zu fremden Wohnzwecken. Der folgende Artikel beschäftigt sich mit den steuerlichen Folgen und mögliche Gestaltungsoptionen.

Für die steuerliche Würdigung ist zunächst einmal maßgeblich, ob das Tiny House als bewegliches oder unbewegliches Wirtschaftsgut zu klassifizieren ist.

Das Tiny House als bewegliches Wirtschaftsgut

Das deutliche überwiegende Marktangebot an Tiny Houses besteht aus sog. beweglichen Wirtschaftsgütern, die an einen anderen Ort verbracht werden können. Es liegt auch dann ein bewegliches Wirtschaftsgut vor, wenn das Tiny House längere Zeit am selben Ort verbleibt. Entscheidend ist allein die grundsätzlich mögliche Mobilität des Tiny Houses.

Wird ein bewegliches Tiny House an wechselnde Feriengäste entgeltlich vermietet, erzielt der Vermieter sonstige Einkünfte aus der Vermietung gemäß § 22 Nr. 3 EStG. Zu beachten ist, dass es sich steuerlich nicht um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung handelt, weil die Vermietung gesetzlich in § 21 EStG nur Grundstücke, Gebäude und grundstücksgleiche Rechte erfasst.

Durch die Einordnung als bewegliches Wirtschaftsgut kann darüber hinaus über die gewöhnliche Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Das Tiny House kann demnach bereits in acht Jahren vollständig abgeschrieben werden.

Die Einnahmen aus dem beweglichen Tiny House wird nach der geltenden Auffassung der Finanzverwaltung bei der Umsatzsteuer mit 19% versteuert, vgl. A 12.16 Absatz 5 Umsatzsteueranwendungserlass.

Das Tiny House als unbewegliches Wirtschaftsgut

Wenn das Tiny House für einen festen Standort konzipiert wurde, handelt es sich um ein „Gebäude“ im Sinne des § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG. Aus der Überlassung werden also Vermietungseinkünfte i.S.d. § 21 EStG erzielt. Die Abschreibung erfolgt gemäß § 7 Abs. 4 S. 2 EStG über die gewöhnliche Nutzungsdauer von acht bis zehn Jahren.

Umsatzsteuerlich, sofern die Voraussetzungen als Kleinunternehmer i.S.d. § 19 UStG nicht erfüllt sind, ist die kurzfristige Beherbergung von Fremden grundsätzlich mit 7% Umsatzsteuer zu versteuern.

Noch nicht abschließend geklärt ist die Frage, wie die Veräußerung eines Tiny Houses steuerlich zu berücksichtigen ist. Dies betrifft sowohl die Zuordnung als bewegliches wie auch als unbewegliches Wirtschaftsgut. Derzeit ist unter dem Aktenzeichen X R 22/21 eine Revision beim Bundesfinanzhof anhängig. Das Finanzgericht Niedersachsen hatte zuvor am 28.07.2021 unter Aktenzeichen 9 K 234/17 entschieden, dass die isolierte Veräußerung eines Tiny Houses selbst dann kein steuerbares privates Veräußerungsgeschäft i.S.d. § 23 EStG darstelle, wenn es bewertungsrechtlich als „Gebäude“ zu klassifizieren sei.

Wir werden über die diesbezügliche weitere Rechtsentwicklung berichten.

Bei Fragen zu diesem oder einem anderen Thema sprechen Sie uns gerne an. (YHE)