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RLT Ruhrmann Tieben & Partner mbB - Aktuelle Nachrichten
31.08.2017 | RLT

Grundstücksvermietung – Privatvermögen oder gewillkürtes Betriebsvermögen?

Die Grundsätze für die Zuordnung von Grundstücken zum Betriebsvermögen oder Privatvermögen sind eindeutig. Bei eigenbetrieblicher Nutzung liegt Betriebsvermögen vor, während bei privater Nutzung Privatvermögen anzunehmen ist.

Gestaltungsmöglichkeit ergibt sich jedoch bei vermieteten Grundstücken, da der Steuerpflichtige unter Umständen gewillkürtes Betriebsvermögen begründen kann und eine Zuordnung zum Privatvermögen vermeidet. Inwiefern sich hieraus Vorteile, aber auch Risiken ergeben können, lässt sich am ehesten an einem Beispiel aufzeigen:

A erwirbt zum 31.12.16 ein aus zwei gleich großen Geschossen bestehendes Gebäude, das 1990 errichtet wurde (der Bauantrag wurde 1988 gestellt). Die Anschaffungskosten betragen insgesamt 1.000.000,00 EUR, hiervon entfallen
200.000,00 EUR auf den Grund und Boden. Der Einheitswert des Grundstücks beträgt 180.000,00 EUR. A plant im Erdgeschoss die Einrichtung seines Versicherungsbüros. Die Büroräume im Obergeschoss will er ab 01.01.17 an eine Werbeagentur (ebenfalls zu Bürozwecken) vermieten.

Für das Obergeschoss hat A zwei Möglichkeiten. Entweder er ordnet auch dieses seinem Betrieb zu und schafft somit gewillkürtes Betriebsvermögen oder er belässt die Vermietungseinkünfte im Bereich seines Privatvermögens. Auswirkungen kann dies insbesondere auf Abschreibungshöhe, Abschreibungsdauer und auch auf die Gewerbesteuer-Bemessungsgrundlage haben.

Im Falle einer Qualifizierung als gewillkürtes Betriebsvermögen könnte A durch Anwendung der AfA-Vorschrift nach § 7 Absatz 4 Nummer 1 EStG 3 % Abschreibung jährlich erhalten, anstelle von lediglich 2 % nach § 7 Absatz 4 Nummer 2a. Der Abschreibungszeitraum verkürzt sich somit auf 33,33 Jahre anstelle von 50 Jahren. Im obigen Beispiel ergäbe sich bei Zuordnung zum Betriebsvermögen eine um 4.000,00 EUR höhere jährliche Abschreibung.

Des Weiteren zählen die Vermietungseinkünfte zu den gewerblichen Einkünften und erhöhen zwar den für die Gewerbesteuer maßgebenden Gewerbeertrag, jedoch kann der Steuerpflichtige in diesem Fall nach § 9 Nummer 1 GewStG eine höhere Einheitswert-Kürzung in Anspruch nehmen.

Trotz aller Vorteile bleibt anzumerken, dass die Zuordnung zum Betriebsvermögen nur bei Wirtschaftsgütern zulässig ist, sofern diese nicht dauerhaft zu Verlusten führen. Die Wirtschaftsgüter müssen von Beginn an auf einen Mehr-Nutzen für den Betrieb schließen lassen (BFH 19.02.1997, XI R 1/96). Ebenfalls risikobehaftet erscheint eine etwaige Entnahme oder Veräußerung aus dem Betriebsvermögen heraus. Die Bildung und anschließende Aufdeckung von stillen Reserven kann zu erheblichen steuerlichen Belastungen führen.

Bevor gewillkürtes Betriebsvermögen begründet wird, sollten Vor- und Nachteile ggf. unter Hinzuziehung einer steuerlichen Beratung analysiert werden und Risiken konkret beziffert werden. Erst dann ist eine sachgerechte Zuordnung von Grundstücken zum Betriebsvermögen bzw. zum Privatvermögen möglich. (JMÖ)

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